Logements énergivores : ce que réserve le DPE 2026

La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) prévue pour janvier 2026 s’inscrit dans un contexte de transition énergétique renforcée et de durcissement progressif des règles encadrant le logement. Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu un outil central des décisions immobilières, conditionnant la location, la vente et la valorisation des biens. Face aux critiques liées à certaines incohérences de calcul, cette réforme vise à ajuster la méthodologie tout en maintenant l’objectif de lutte contre les passoires énergétiques. Comprendre ces évolutions est essentiel pour anticiper les opportunités et les contraintes à venir.

1.Une méthode de calcul réajustée après plusieurs critiques

Le principal changement introduit par la réforme du DPE 2026 concerne la méthode de calcul de la performance énergétique, et plus précisément le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire. Jusqu’à présent fixé à 2,3, ce coefficient pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité, alors même que l’électricité française est majoritairement décarbonée grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

À partir de janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9. Cette évolution vise à corriger un biais méthodologique largement dénoncé par les professionnels du secteur et à rendre le DPE plus cohérent avec les réalités énergétiques françaises. Concrètement, de nombreux logements verront leur étiquette énergétique s’améliorer sans modification technique du bâti, ce qui change profondément la lecture du parc immobilier existant.

2. Une diminution notable du nombre de passoires énergétiques

La révision du mode de calcul du DPE entraînera mécaniquement une baisse du nombre de logements classés F et G. Selon les estimations des pouvoirs publics et des acteurs du secteur immobilier, entre 700 000 et 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire énergétique dès l’entrée en vigueur de la réforme.

Cette évolution concerne principalement les logements de petite surface chauffés à l’électricité, très présents dans les centres urbains. La reclassification de ces biens aura des conséquences directes sur l’application du calendrier d’interdiction de mise en location prévu par la loi Climat et Résilience, en réduisant le nombre de logements concernés par ces restrictions.

3. Un impact renforcé sur le marché de la location et de la vente

Les effets de la réforme du DPE 2026 se feront sentir de manière significative sur les deux grands segments du marché immobilier.

Sur le marché locatif, certains logements jusqu’alors interdits à la location pourront redevenir conformes aux exigences réglementaires. Cette évolution représente un enjeu important dans un contexte de pénurie de logements et de forte tension locative, notamment dans les grandes agglomérations.

Sur le marché de la vente, l’étiquette énergétique est désormais un critère déterminant pour les acquéreurs. Les biens classés F ou G subissent généralement une décote estimée entre 10 % et 15 %. L’amélioration de la classe énergétique permise par la réforme pourrait donc limiter cette décote, faciliter les transactions et renforcer l’attractivité de certains biens auparavant délaissés.

4. Des profils directement concernés par la réforme

La réforme du DPE 2026 impacte directement plusieurs catégories d’acteurs du marché immobilier.

• Les bailleurs

Les propriétaires bailleurs sont parmi les premiers concernés. Le reclassement énergétique de certains logements leur permettra de remettre sur le marché locatif des biens devenus plus conformes, sans engager immédiatement des travaux coûteux. Cette évolution pourrait contribuer, à court terme, à augmenter l’offre locative.

• Les vendeurs

Pour les vendeurs, la performance énergétique du logement influence directement la valeur du bien. La sortie du classement F ou G permettrait d’éviter une décote significative et de rassurer les acquéreurs sur les contraintes réglementaires futures.

• Les petits logements chauffés à l’électricité

Les studios et appartements de petite surface chauffés à l’électricité figurent parmi les principaux bénéficiaires de la réforme. La baisse du coefficient de conversion devrait permettre à de nombreux logements de gagner une classe énergétique, par exemple de G à F ou de F à E, améliorant ainsi leur positionnement sur le marché.

5. Une réforme qui relance le débat sur la rénovation énergétique

Si la réforme du DPE 2026 est perçue comme un ajustement technique nécessaire, elle relance également le débat sur l’efficacité réelle des politiques de rénovation énergétique. Certains acteurs craignent qu’une amélioration automatique des étiquettes n’entraîne un ralentissement des projets de travaux, alors même que la réduction durable des consommations énergétiques reste un objectif prioritaire.

La réforme ne remet toutefois pas en cause les dispositifs d’aide existants ni les obligations de rénovation à long terme, mais cherche avant tout à proposer un outil de diagnostic plus fiable et plus lisible.

Conclusion : une réforme structurante pour le marché immobilier

La réforme du DPE prévue en janvier 2026 marque une étape importante dans l’évolution du marché immobilier français. En corrigeant certaines incohérences méthodologiques, elle permet de requalifier une partie du parc immobilier tout en modifiant les équilibres du marché locatif et de la vente. Pour les professionnels comme pour les particuliers, anticiper ces changements sera essentiel afin d’adapter leurs stratégies dans un environnement réglementaire de plus en plus exigeant.

Sources :

1 Ministère de la Transition écologique : Réforme du DPE 2026.

2 ADEME : Méthodologie du Diagnostic de Performance Énergétique.

3 FNAIM : Impact des étiquettes énergétiques sur la valeur des biens.

4 Connaissance des Énergies : Effets de la réforme du DPE sur les logements chauffés à l’électricité.